Hypothèques et intérêts
Lorsqu’un propriétaire souscrit une hypothèque pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, il a la possibilité de conclure une hypothèque à taux fixe ou variable. Toutefois, durant ces dernières années, les propriétaires ont majoritairement opté pour des hypothèques à taux fixes, évitant ainsi les dangers de la fluctuation des taux d’intérêts. Ces taux dits fixes sont principalement calculés en fonction de la durée de l’emprunt.
D’un point de vue fiscal, tout au long de la durée de l’emprunt hypothécaire, les intérêts passifs, qu’ils soient fixes ou variables, seront mentionnés comme charges déductibles dans la déclaration fiscale du propriétaire du bien immobilier et titulaire de l’emprunt hypothécaire.
Pour l’heure, les intérêts passifs privés sont déductibles à concurrence du rendement de la fortune imposable (entre autres, rendement des titres et comptes courants, valeur locative du bien immobilier pour usage propre, etc..) augmenté de CHF 50’000.-.
Résiliation anticipée
Selon les situations, le propriétaire pourrait être amené à résilier de manière anticipée son emprunt hypothécaire, notamment si le bien immobilier grevé de l’hypothèque est vendu et que cette dernière n’est pas reprise ou que le propriétaire souhaite souscrire une nouvelle hypothèque à un taux d’intérêt plus bas. Dans le cas d’une résiliation anticipée, l’établissement bancaire qui avait octroyé l’hypothèque déterminera une pénalité pour non respect des engagements de l’emprunteur jusqu’à terme. Il s’agit d’une indemnisation pour rupture de contrat.
En effet, la banque a besoin, dans un premier temps, d’administrer les changements du contrat, facturant ainsi des frais de dossier, et dans un deuxième temps, de se refinancer, la résiliation anticipée ayant entraîné une perte due au refinancement à un taux différent que celui initialement prévu dans le contrat.
Traitement fiscal des pénalités
Fiscalement, les frais liés à la sortie de l’hypothèque ne sont pas forcément entièrement déductibles. En effet, la déductibilité d’une pénalité de résiliation anticipée dépend de la pratique cantonale. Il sera, dès lors, indispensable de demander à l’établissement bancaire une attestation mentionnant le détail des pénalités. En effet, ces dernières seront constituées de frais de dossier pour résiliation anticipée et d’intérêts à proprement dit. Selon la pratique actuelle du canton de Genève, seuls ces derniers seront fiscalement déductibles.
Conclusion
À la lumière des éléments indiqués ci-avant, il s’avère indispensable, en cas de paiement de pénalités pour résiliation anticipée d’une hypothèque, d’obtenir de l’établissement bancaire une attestation détaillée des pénalités, ceci afin de pouvoir ensuite bénéficier de la déduction d’intérêts passifs.
